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【免責事項】 本コラムの内容は、執筆時点の法令・ガイドライン等に基づき、一般的な情報提供を目的として作成されたものです。特定の事案に対する法的助言を構成するものではありません。 法律や実務上の運用は随時変更される可能性があり、内容の正確性や完全性を保証するものではありません。本コラムの情報に基づくいかなる行動についても、当事務所は一切の責任を負いかねます。具体的な判断にあたっては、必ず個別の事実関係に基づき、弁護士等の専門家にご相談ください。

Q.

賃料増額を求められたら、直ちに応じる必要がありますか？

A.

貸主が提示した増額後の金額に、直ちに同意する必要はありません。

もっとも、賃料増額請求が法律上の要件を満たす場合には、相当な金額の範囲で増額の効力が認められる可能性があります。そのため、貸主の提示額をそのまま受け入れる必要はありませんが、請求を無視してよいわけでもありません。

まずは、賃貸借契約書、貸主からの通知書、過去の賃料改定の経緯などを確認し、増額の理由と金額が妥当かを検討することが重要です。

法的な基本枠組み

建物賃料の改定については、借地借家法第32条が定めています。

同条によれば、土地・建物に対する租税その他の負担の増減、土地・建物価格の変動その他の経済事情の変動、近傍同種の建物の賃料との比較などにより、現在の賃料が不相当となった場合、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求できます。

ただし、増額請求がされたからといって、貸主の提示額がそのまま確定するわけではありません。請求が認められるか、また、どの金額が相当かについては、具体的な事情に基づいて判断されます。なお、一定期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その内容も確認する必要があります。

当事者間で協議がまとまらない場合には、原則として、まず民事調停を申し立てます。調停でも解決しないときは、訴訟において裁判所が相当な賃料を判断することになります。

増額の妥当性を判断する要素

実務上は、主に次のような事情を総合的に検討します。

• 租税公課の増減
  固定資産税や都市計画税など、土地・建物に関する公的負担がどの程度変化したか。
• 土地・建物価格や経済事情の変動
  近隣の地価、不動産市況、物価などが、前回の賃料設定時からどのように変化したか。
• 近隣の賃料水準
  立地、用途、築年数、規模などが類似する物件の賃料と比較して、現在の賃料が不相当となっているか。なお、新たに入居者を募集する際の「新規賃料」と、契約継続中の「継続賃料」は同じではないため、周辺の募集広告だけで結論が決まるわけではありません。
• 契約締結・改定の経緯
  契約当初の賃料設定の理由、前回の改定時期、過去の交渉経緯、賃料据置きに関する合意など。

貸主から増額の根拠資料が示されていない場合には、算定根拠や比較対象となった物件などについて説明を求めることも検討すべきです。

実務上の注意点

最も避けるべきなのは、増額に納得できないことを理由として、賃料の支払自体を止めてしまうことです。賃料不払いとして、契約解除の問題を生じさせるおそれがあります。

借地借家法第32条第2項では、増額について協議が調わない場合、借主は、増額を正当とする裁判が確定するまで、自ら相当と認める額を支払えば足りるとされています。ただし、最終的に確定した賃料が支払額を上回った場合には、その不足額に年1割の利息を付して支払わなければなりません。

したがって、従前の賃料を支払い続ければ常にリスクがない、というわけではありません。貸主が賃料の受領を拒否した場合には、弁済供託を検討する必要もあります。

また、増額後の金額を異議なく支払い続けると、増額に合意したと評価される可能性があります。増額に同意しない場合には、その旨や支払の趣旨を書面で明確にしておくことが重要です。

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