コラムInsights

【免責事項】 本コラムの内容は、執筆時点の法令・ガイドライン等に基づき、一般的な情報提供を目的として作成されたものです。特定の事案に対する法的助言を構成するものではありません。 法律や実務上の運用は随時変更される可能性があり、内容の正確性や完全性を保証するものではありません。本コラムの情報に基づくいかなる行動についても、当事務所は一切の責任を負いかねます。具体的な判断にあたっては、必ず個別の事実関係に基づき、弁護士等の専門家にご相談ください。

1.  はじめに

現在の経済情勢を背景に、オフィス・店舗・倉庫などの賃料増額を求められるケースが増えています。本コラムでは、企業の担当者が賃料増額請求に直面したときに知っておくべき法的知識と実務対応を整理してご紹介します。

2.  賃料増額請求の法的根拠と要件

（1）借地借家法32条の規定

建物賃貸借においては、建物の借賃が、土地・建物に対する租税その他の負担の増減、土地・建物価格の変動その他の経済事情の変動、近傍同種建物の借賃との比較により不相当となったときは、契約条件にかかわらず、当事者は将来に向かって借賃の増減を請求できます。

ただし、一定期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従うことになります。

（2）増額請求が認められるための要件

（2-1）現行賃料の「不相当」性

賃料増額請求が認められるには、現行賃料が「不相当」となっている必要があります。

建物賃貸借においては、建物の賃料が、租税等の負担の増減（固定資産税・都市計画税等の増減）、土地・建物価格の変動（周辺地価・建物価格の変動）、経済事情の変動（物価指数、賃金、金利等の変動）、近傍同種建物との比較（近隣の類似物件の賃料水準との比較）といった事情により、「不相当」となったときは、契約条件にかかわらず、将来に向かって賃料の増減を請求できると定めています。

（2-2）賃料不増額特約の不存在

「一定期間、賃料を増額しない」旨の賃料不増額特約がある場合、借地借家法32条1項但し書きにより、原則としてその期間中は増額請求が制限されます。

ただし、不増額特約の期間が長期にわたり、その間に経済的事情の激変があり、当事者の予測を大きく超えたものであって、特約の拘束力をそのまま認めると著しく不公平な結果となるときは、例外的に事情変更の原則によって増額請求権が認められることがあります（横浜地判昭和39年11月28日判タ172号212頁参照）。

いずれにせよ、不増額特約がある場合には、まず特約の文言・期間・締結当時の前提事情・現在の経済状況の変化を精査することが必要です。

なお、賃料不減額特約（賃料を減額しない旨の特約）・協議特約（「賃料の改定は当事者間の協議による」旨の特約）・賃料自動改定特約（一定割合・物価指数等に連動して賃料を自動的に改定する旨の特約）は、賃料増減請求権の行使を完全に妨げるものではないとされています。

（2-3）それ以外の要素

借地借家法32条1項が列挙する上記(2-1)及び(2-2)で挙げた事情に加えて、以下の判断要素が考慮される場合があります。

判断要素	内容・留意点
現行賃料が定められてからの経過期間	相当期間が経過するほど、経済事情の変動による影響が蓄積されやすい。ただし、期間の経過がなくても、経済情勢の激変によって不相当に至った場合は増減請求権が発生する。
当事者間の主観的・個人的事情の変化	契約締結時点では個別事情（例：貸主側の事情による低廉設定、借主側の財務状況への配慮等）によって賃料が定められた場合、その事情の変化も考慮される。
契約当時の特殊事情の解消	例えば、テナント誘致時の特典として賃料が相場より低く設定された場合、そのような特殊事情が解消された後には、賃料の不相当性を根拠とした増額が問題となり得る（大阪高判平成20年4月30日判タ1287号234頁）。
増額幅の急激性	現行賃料が低廉であるとしても、一挙に市場賃料まで引き上げることが相当か否かは別問題であり、増額幅の急激性も考慮される（東京高判平成18年11月30日判タ1257号314頁）。
賃料改定の履歴	過去の改定経緯・改定幅・改定時期が、現行賃料の相当性評価の文脈を形成する。

3.  増額請求を受けた場合の対応方針

賃貸人からの賃料増額請求について当事者の間に争いがない場合、賃貸人の提示額に賃借人が異存を示さない場合は、その金額が改定家賃として決定します。

一方、賃借人として、賃貸人の提示額に不満がある場合は、直ちに請求どおり増額後の賃料を支払う必要はありません。当事者間に争いがあり協議が不調となる場合は、調停又は裁判において決定されることになります。民事調停法において、賃料改定を求める訴えを提起するためにはまず調停を申し立てなければならず、調停申立をしないで訴えを提起した場合には原則として調停に回されることになります（民事調停法24条の2）。

借地借家法32条2項は、建物賃料の増額について協議が調わない場合、増額を正当とする裁判が確定するまでは、賃借人は「相当と認める額」の賃料を支払えば足りると定めています。ただし、裁判確定後に不足額がある場合には、その不足額に年1割の割合による利息を付して支払うことになります。

以上のように、賃貸人によって賃料の増額が請求された場合、増額幅については、まず当事者間の協議によって決めることができ、協議が整わない場合には調停・裁判によって適正な賃料額が確定します。

適正な賃料額が確定するまでの間、賃借人としては、賃料不払いを理由とする契約解除リスクを回避するため、「相当と認める額」の賃料の支払いを行うことになります。この際、貸主が賃料の受領を拒絶した場合や、増額後の適切な支払額について争いがある場合には、「相当と認める額」を供託（弁済供託）することが考えられます。

従来どおりの賃料額を支払うという選択肢も一応ありますが、近隣の事例と比べてある程度の増額幅が認められる状況と考えられる場合、従来の賃料額を支払うだけでは不相当とされるリスクがあることから、ある程度の増額を認めた賃料額を支払うことが、結果として、合理的な対応となる可能性がある点には留意する必要があります。

4.  調停・訴訟に進むかどうかを判断する際の留意点

調停・訴訟においては、不動産鑑定士による継続賃料の鑑定が重要な役割を果たします。継続賃料の評価手法は、差額配分法や利回り法、スライド法など様々であり、これらを組み合わせた鑑定意見が審理の中心となります。

こうした鑑定費用に加えて、弁護士費用や係争への対応にかかる労力や時間といったコスト面を考慮した上で、調停・訴訟に進むことで得られる経済的利益の程度について検討することが不可欠です。

また、紛争の長期化は、貸主・借主間の信頼関係を損ない、賃貸借関係全体に影響を及ぼすおそれがあります。増額請求を受けた賃借人にとって最悪のシナリオは、賃料の不払いを理由とする賃貸借契約の解除、建物の明渡しを迫られることであり、事業継続・拠点維持にも影響し得る問題であることについても念頭に置くことが必要となります。

5.  貸主側が増額請求する場合の留意点

逆に貸主側の立場で賃料増額を検討している場合は、以下の点を確認して、増額の根拠資料を整備し、増額幅の合理性、賃借人側の事業への影響を踏まえた交渉プロセスを設計することがスムーズな解決への近道となります。

• 増額の根拠を整理する： 固定資産税・管理費・修繕費等の増加額、近隣相場データを準備する
• 一挙に高額な増額を求めない： 段階的な増額案を提示することで、交渉がまとまりやすくなる
• 現行賃料が設定された経緯を確認する： テナント誘致時の特殊事情がある場合、その解消を説明できるようにする
• 協議の経緯を記録する： 増額請求の根拠・交渉経緯を書面で残し、後の調停・訴訟に備える
• 費用対効果を検討する： 増額で得られる経済的利益と、調停・訴訟のコストのバランスを考慮する

6.  まとめ

オフィス・店舗・倉庫などの賃料の増額請求を受けた場合、提示された増額幅に直ちに同意しない場合は賃貸人との協議によって具体的な金額を決定することになります。この点で増額幅に不満があるのに提示どおりの賃料を直ちに支払うことは、協議を経ずに改定賃料額が決定することになるため、避けるべきといえます。

賃貸人と協議するに当たって賃借人においては、賃貸借契約上の定めの内容・現行賃料の決定当時の状況、近隣地域における賃料相場の調査等を行った上で、賃貸人の増額請求についてどの程度合理性があるものかを早期に検討することが必要となります。

賃貸人との協議が継続している間は、賃借人が「相当と認める額」の支払いが必要となりますが、「相当と認める額」が合理性を欠くものであるときは、最悪の場合、賃料不払いを理由とする解除リスクが生じるおそれもあるため、慎重な対応が求められます。

賃料増額請求を受けた場合、又は貸主として賃料改定を検討している場合の初動対応・交渉戦略の設計・調停・訴訟対応については、専門家までご相談ください。